Аренда магазинов как слияние: почему Bundeskartellamt проверил сделку BAUHAUS, а ФАС бы её не заметила

Что произошло

HELLWEG держала 113 строительных и садовых магазинов под марками HELLWEG и BayWa Bau & Garten, в основном в Рурской области, под Берлином и на юге Германии. В июне 2026 года в отношении неё открыто банкротство с самоуправлением. BAUHAUS — одна из ведущих строительных сетей страны, около 290 магазинов в Германии и других странах Европы.

Ведомство одобрило на предварительной стадии, без углублённой проверки, сделку, которая, по его собственной формулировке, касается перехода договоров аренды восьми точек: Backnang, Beckum, Berlin-Köpenick, Dahlwitz-Hoppegarten, Dortmund-Hacheney, Essen-Rellinghausen, Iserlohn и Potsdam. [1]

Вывод короткий: у покупателей вокруг каждой из восьми точек достаточно других строительных и специализированных магазинов. Интереснее метод. Рынки определяли не по циркулю, а по реальному поведению покупателей — данным карт лояльности и опросам. Оказалось, что зона притяжения строительного магазина зависит от его размера, плотности населения и дорог и в фиксированный радиус не укладывается. [1]

Одна деталь, на которой споткнулась пресса. Ведомство проверяло восемь точек, но, по данным самой компании, BAUHAUS берёт семь: от Berlin-Köpenick она отказалась. [2] Часть берлинских изданий в тот же день успела написать, что Köpenick переходит к BAUHAUS, и затем исправила текст. [3]

Почему в Германии аренда — это концентрация

Немецкий закон определяет слияние через результат, а не через форму сделки. Первый же случай в § 37 Abs. 1 GWB — приобретение имущества другого предприятия целиком или «в существенной части». [4] Право собственности для этого не требуется, и сообщение по делу BAUHAUS показывает это лучше любого комментария: ведомство прямо называет «проектом слияния» (Zusammenschlussvorhaben) переход договоров аренды восьми магазинов. [1]

Так было не всегда очевидно. В 2017 году, проверяя передачу Air Berlin в пользование Lufthansa 38 самолётов с экипажами, ведомство рассмотрело сделку по существу, но оставило открытым вопрос, является ли такая передача пользования слиянием вообще. [5] Для договоров аренды магазинов этот вопрос в 2026 году уже не ставится.

Логика понятна. У розничной сети магазины — это почти всегда аренда, а не собственность. Место с покупательским потоком и есть главный актив. Если контроль концентрации смотрит только на собственность, крупный игрок может годами забирать места закрывающихся конкурентов, и ни одна такая сделка не будет «слиянием».

Немецкое ведомство последовательно. За четыре дня до решения по BAUHAUS, 28 сентября, одобряя покупку сети tegut сетью EDEKA, оно приняло от EDEKA обязательство четыре года не занимать 24 точки tegut — и прямо распространило запрет на аренду и продление аренды всей группой EDEKA, включая самостоятельных торговцев. [6]

Россия: помещения торговли выведены из контроля прямо

У нас ближайшая норма — п. 7 ч. 1 ст. 28 Закона о защите конкуренции. Согласие ФАС требуется на получение в собственность, пользование или владение основных производственных средств другого хозяйствующего субъекта, если их балансовая стоимость больше 20% его основных производственных средств и нематериальных активов. Аренда как способ получения в принципе охвачена: норма говорит о «пользовании и владении». Но в скобках стоит исключение — земельные участки и «не имеющие промышленного назначения здания, строения, сооружения, помещения и части помещений».

Куда относятся магазины, ФАС разъяснила ещё в 2009 году. К объектам, не имеющим промышленного назначения, ведомство отнесло офисные комплексы и помещения, бизнес-центры, объекты оптовой и розничной торговли. Промышленные — это производственные комплексы со складами продукции, коммунальная инфраструктура и автозаправочные станции. [7]

В литературе на это обращено внимание. Д.И. Серегин, разбирая п. 7 ч. 1 ст. 28, подчёркивает: договор аренды подпадает под контроль, потому что передаёт пользование, однако сделки с не имеющими промышленного назначения помещениями согласия антимонопольного органа не требуют — даже если такие объекты учтены в составе основных средств. [8]

Другие пункты той же статьи не помогают. П. 8 ч. 1 ст. 28 говорит о правах определять условия предпринимательской деятельности общества или выполнять функции его исполнительного органа — аренда помещений этого не даёт. Пороги ч. 1 ст. 28 по активам и выручке (в действующей редакции — 7 млрд руб. активов или 10 млрд руб. выручки при активах объекта больше 800 млн руб., либо цена сделки больше 7 млрд руб.) значения не имеют, если сама сделка в перечне не названа.

Итог простой. Российский аналог BAUHAUS, забирающий у обанкротившегося конкурента аренду восьми магазинов, согласия ФАС не спрашивает. Ведомство узнает о сделке из прессы.

Что остаётся у ФАС

Для продовольственной розницы есть ст. 14 Закона о торговле: сеть, чья доля превышает 25% продаж продовольственных товаров в границах субъекта, муниципального района, округа или городского округа, не вправе приобретать или арендовать там дополнительную площадь, а сделка вопреки запрету ничтожна. Это жёсткий инструмент, но он касается только продуктов. Строительная, бытовая, аптечная и любая другая непродовольственная розница под него не подпадает.

Остаётся контроль поведения — ст. 10 Закона о защите конкуренции о злоупотреблении доминирующим положением. Но он работает, когда рынок уже концентрирован, и требует доказать и доминирование, и злоупотребление. Предварительный контроль сделок и надзор за поведением — разные инструменты, и второй не заменяет первый.

Почему это важнее, чем кажется

Банкротство розничной сети — ровно тот момент, когда её места уходят к конкурентам пакетом. Немецкая практика ловит именно его: HELLWEG распродаётся по частям, и сделка BAUHAUS по восьми точкам прошла через ведомство. В российской процедуре банкротства продажа права аренды торговых площадей конкуренту проходит через торги и управляющего, но не через антимонопольный орган.

Вопрос не в том, что ФАС должна проверять каждую аренду. Порог в 20% балансовой стоимости уже отсекает мелочь. Вопрос в том, что исключение для непромышленных помещений, рассчитанное на офисы, захватило и магазины — главный актив розничных сетей. Немецкая модель предлагает другой критерий: смотреть не на тип помещения, а на то, переходит ли к покупателю существенная часть рыночной позиции продавца.