Регистрация в ЕГРН не обеспечивает полной защиты титула
В РФ отсутствует полноценная презумпция права собственности, а риск неосмотрительности государством возлагается на нарушившее это принцип лицо.
Главное
- Презумпция добросовестности покупателя не работает, если объект выбыл из собственности государства помимо воли.
- Изменение градостроительных норм или установление зон затопления после покупки делает объект непригодным для строительства.
- Оспаривание сделки продавца банкротным управляющим влечет передачу имущества в конкурсную массу.
- Развод и раздел имущества продавца до сделки могут привести к истребованию объекта у покупателя.
В чём вопрос
Государство обеспечивает регистрацию прав, но исключает возможность полного исключения риска для покупателя. Сделка и право собственности могут быть оспорены участниками или иными лицами даже после государственной регистрации. Принцип должной осмотрительности возлагает на покупателя обязанность проверить все аспекты титула, что часто невозможно в полной мере. Судебное разбирательство не позволяет исправить пороки сделки или застраховать титул в ходе спора. Покупатель часто остается без объекта и без реальных средств на компенсацию, если продавец не платежеспособен.
Кому это важно
Покупатели жилой и коммерческой недвижимости, включая земельные участки. Юристы и риелторы, сопровождающие сделки, которым нужно оценить реальные, а не декларативные риски титула.
На что обратить внимание
- Возврат денег от продавца невозможен при его ликвидации или банкротстве.
- Суд может признать покупателя недобросовестным, если он не заметил очевидные пороки.
- Строительство на участке запрещено из-за зон затопления или охраны памятников.
Рекомендации
- Провести детальную проверку титула продавца и предыдущих сделок.
- Запросить информацию о градостроительном статусе и зонах ограничений.
- Оценить срок исковой давности по потенциальным спорам.
- Заключить договор с гарантиями и обеспечить безопасный порядок расчетов.
- Застраховать титул права собственности перед регистрацией.
Статья редакции OpenLex. Текст подготовлен с помощью ИИ и сверен с источниками; юридическую силу имеет текст акта. © OpenLex — при цитировании ссылка на openlex.ru обязательна.
Источники
Обсуждение
Чтобы участвовать в обсуждении, войдите в аккаунт.
Обсуждения пока нет. Скажите первым, что здесь важно для практики.