Собственникам зданий: как строить защиту от сноса по 222 ГК РФ

Споры о признании зданий самовольными постройками по-прежнему занимают важное место в судебной практике. Хотя Верховный Суд РФ подчёркивает, что снос является крайней мерой и должен быть соразмерным нарушению, собственникам по-прежнему приходится сталкиваться с исками уполномоченных органов. Успех защиты зависит от того, на каком именно основании строится иск: отсутствие разрешений, нарушение правил землепользования или несоответствие градостроительным нормам.

Что вменяет истец

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ, постройка признаётся самовольной, если она возведена на не предоставленном в установленном порядке участке, если разрешённое использование участка не допускает её размещения, если отсутствуют необходимые разрешения или если нарушены градостроительные и строительные нормы. Этот перечень исчерпывающий. Изменение требований к строительству после начала работ не делает ранее правомерно начатую стройку самовольной.

Если собственник не знал и не мог знать об ограничениях на момент строительства, объект не может быть признан самовольным (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

При нарушении градостроительных норм суды смотрят на их существенность и устранимость. Незначительные отступы от границ или нарушения процента застройки не ведут к сносу. Также снос исключён, если существенные нарушения были устранены до рассмотрения дела, а их устранение подтверждено доказательствами.

Срок давности и дата возведения

Второй критический момент — проверка срока исковой давности. Если объект не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, к требованиям о сносе применяется общий трёхлетний срок (п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 44). Если срок пропущен, суд обязан отказать в иске.

Срок исчисляется не с момента обнаружения постройки, а с даты, когда орган власти мог узнать о ней. На практике это чаще всего дата внесения записи о праве собственности в ЕГРН или дата технической инвентаризации. Суды также учитывают участие органа в определении кадастровой стоимости объекта (как в Постановлении АС Московского округа от 27.07.2021 № Ф05-17395/2021), упоминание объекта в договорах аренды или актах проверок Госинспекции по недвижимости.

Отдельная категория — объекты, построенные до 1 января 1995 года. Статья 222 ГК РФ распространяется на здания и сооружения (кроме ИЖС) только с этой даты, согласно Федеральному закону от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ. До этого действовала статья 109 ГК РСФСР 1964 года, которая позволяла сносить только самовольно построенные жилые дома и дачи гражданами. Однако бремя доказывания даты возведения лежит на собственнике: пригодятся технические паспорта БТИ, архивные справки, старые договоры аренды. Если же здание угрожает жизни и здоровью, его всё равно можно снести или обязать привести в соответствие на основании статьи 1065 ГК РФ.

Капитальность и экспертиза

Проверить также необходимо, является ли объект капитальным. Статья 222 ГК РФ не применяется к временным постройкам и некапитальным сооружениям. Пункт 5 Постановления Пленума ВС РФ № 44 чётко фиксирует, что норма регулирует только здания и сооружения, отвечающие критериям недвижимости: прочная связь с землёй, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба. При сомнениях в капитальности вопрос передаётся экспертам.

Наконец, не стоит пассивно ждать судебной экспертизы. Оптимально провести досудебное независимое исследование. Это позволит заранее выявить нарушения, оценить их характер (существенные или нет) и, что важно, устранить выявленные недостатки до прихода судебного эксперта — усилить конструкции, привести в соответствие пожарные нормы. Наличие разрешения на строительство или доказательств попыток легализации объекта тоже играет роль: они показывают, что собственник не был злостным нарушителем. Лучше строить защиту по нескольким линиям одновременно: давность, дата возведения, некапитальность и безопасность.

Рекомендации

• Определить дату возведения объекта: если до 01.01.1995, собрать технические паспорта БТИ и архивные справки, доказывающие это.
• Заказать досудебную строительно-техническую экспертизу для оценки безопасности и существенности нарушений, чтобы исключить риск угрозы жизни и здоровью.