Пять ключевых споров о недвижимости, определивших практику 2026 года

Гарантия денег до отъезда

Госкомпания «Автодор» искала участок у предпринимателя для строительства скоростной трассы. Компания предлагала 899 550 руб., собственник считал это занижением. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций изъяли участок в 2024 году, обратив решение к немедленному исполнению. Точную сумму компенсации (1,9 млн руб.) определили лишь в 2025 году, спустя год после потери имущества.

Разделить требования об изъятии и выплате допустимо, если изъятие уже началось с согласия владельца или промедление угрожает здоровью, безопасности или обороне. Критически важно, чтобы решение суда предусматривало предварительную выплату суммы или депонирование ее у нотариуса. Если суд сначала отдаст землю, а потом решит, сколько платить, это нарушает права владельца.

Налоговая поправка к кадастру

Два налогоплательщика столкнулись с тем, что налог на имущество считали исходя из кадастровой стоимости, многократно превышавшей рыночную. Они подали заявления в региональные учреждения об установлении рыночной цены, но получили отказ. Причина: по ч. 7 ст. 22.1 закона «О государственной кадастровой оценке» срок подачи такого заявления — шесть месяцев с даты оценки. Суды также не приняли административные иски.

В постановлении от 14.07.2026 № 48 КС признал эту норму неконституционной. Суд указал, что налогоплательщик не обязан следить за результатами кадастровой оценки, а уведомление о налоге приходит позже. Теперь архивную стоимость можно оспорить в течение года со дня, когда стало известно о налоговых последствиях. Пересматривать можно три года, предшествующие году подачи заявления. Эта позиция уже легла в основу законопроекта Росреестра о поправках к закону.

Самовольная постройка и срок в 18 лет

В 2007 году предприниматель выиграл суд о признании права собственности на здание кафе. К 2024 году на месте объекта появился комплекс, принадлежащий третьему владельцу. Администрация города узнала об этом через Росреестр: разрешение на строительство кафе в архиве отсутствовало. Она подала на пересмотр дела.

Апелляция восстановила срок, отменила решение 2007 года и прекратила производство из-за ликвидации ответчика. Окружной суд сначала не согласился, считая, что у администрации нет прав в этом споре. ВС поддержал апелляцию. Судья указал, что администрация управляет землей и вправе обжаловать акт в публичных интересах. Решение 2007 года легализовало самовольную постройку в обход разрешительного порядка. Эксперты отмечают: стабильность судебного акта не защищает, если право возникло незаконно. При проверке объектов нужно анализировать не только ЕГРН, но и первичные основания признания права, наличие разрешений и правовой режим земли.

Генплан против правил застройки

Садовое товарищество «Крокус» в Сочи хотело участок для садоводства. Департамент архитектуры отказал: по генплану 2009 года это была зона зеленых насаждений, плюс охранная зона дорог.

ВС отменил акты. К моменту рассмотрения дела в 2023 году действовал новый генплан, где участок входил в зону озелененных территорий общего пользования. Экономколлегия постановила: при разрешении споров нужно учитывать обстоятельства и на момент обращения, и на момент рассмотрения. Решение суда должно быть исполнимым и соответствовать действующему закону. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) устанавливаются с учетом генплана; если они противоречат ему, это основание для согласования. Приоритет имеет генеральный план. Аналогичный подход ВС применил в деле № А74-10057/2024.

Арендная плата не убытки

Арендатор муниципального помещения захотел выкупить его. Стороны не договорились о цене, арендатор пошел в суд. Пока шел спор, он продолжал платить аренду. Позже он потребовал вернуть арендные платежи, утверждая, что департамент незаконно затягивал сделку, отправив проект договора с завышенной ценой. Три инстанции удовлетворили иск.

ВС отменил решения. Экономколлегия установила: департамент соблюдал сроки — заказал оценку независимым оценщиком и направил проект договора. Разница в оценках сторон не доказывает незаконность действий, так как рыночная стоимость вероятностна. Арендатор пошел в суд не по вине властей. Пока действует договор аренды, платежи — это законная плата за пользование имуществом, а не убытки от задержки приватизации. Взыскать их можно только если докажете, что сделка была бы заключена раньше при надлежащем поведении органа.